# Comparateur courte durée / longue durée · villa Bali

Mis à jour le 11 juillet 2026 · revue des sources officielles terminée pour la mise en ligne · interprétation datée · résultat indicatif.

## Ce qu'il répond
Pour la même villa sur la même année, quelle stratégie laisse le plus de cash à la société : la location courte durée ou un véritable bail longue durée. Le comparateur modélise l'année opérationnelle (nuits disponibles et vendues, séjours, ADR, revenus de ménage et annexes, nuits d'usage propriétaire, coûts cash) puis fait passer les deux stratégies par le même moteur fiscal que le simulateur fiscal et trésorerie de la société. Les deux outils ne peuvent plus se contredire sur l'impôt : ils partagent un seul moteur.

## La chaîne fiscale
Courte durée : le revenu opérationnel entre dans BMGBaliTaxV04.calculateShort avec la situation sélectionnée (PBJT ajoutée ou incluse, canal, commission réelle du contrat, scénario PPh 26, régime d'impôt société) et les bases d'investissement documentées. Le résultat porte la PBJT, la facture de plateforme avec sa TVA comptée une seule fois (11% documentés sur les frais de service Airbnb ; Booking et direct selon la facture réelle), la retenue conditionnelle, le bénéfice fiscal sous Article 31E (11% jusqu'à Rp 4,8 milliards de chiffre d'affaires, mixte proportionnel 11%/22% jusqu'à Rp 50 milliards, 22% au-delà, avec la falaise statutaire à 50 milliards où l'allègement cesse), et la trésorerie de la société après impôt. Longue durée : le loyer brut passe par calculateLong sous l'impôt final Article 4(2) de 10% sur le loyer brut ; les coûts propriétaire réduisent la trésorerie, jamais cet impôt final, et aucun impôt société ne s'ajoute sur le même revenu locatif.

## Verrouillé et sourcé, sélectionnable, modifiable
Verrouillés, sourcés, en lecture seule : le scénario PBJT Badung à 10%, la TVA Airbnb à 11% (Booking et direct selon contrat et facture), les taux et les deux seuils de l'Article 31E, le taux final Article 4(2) à 10%, les classes d'amortissement (bâtiment permanent 5%, non permanent 10%, durées équipements). Situation sélectionnable : traitement PBJT, canal, mode PPh 26 (aucune, fournisseur, société sans gross-up, gross-up), régime d'impôt société y compris l'option finale 0,5% conditionnée par le PP 55/2022 modifié. Données d'exploitation modifiables : ADR, occupation, durée moyenne de séjour, revenus de ménage et annexes, commission plateforme réelle, frais de paiement, coûts variables et fixes, nuits propriétaire, loyer mensuel, mois loués, frais d'agence et de gestion, charges courantes et maintenance propriétaire, et les bases d'investissement documentées.

## Base d'investissement et amortissements
Une seule section partagée couvre coût et durée du leasehold, coût et classe du bâtiment, coût et durée fiscale des équipements, autres amortissements et autres dépenses déductibles. Courte durée : ces bases documentées réduisent le bénéfice fiscal estimé. Longue durée Article 4(2) : elles ne réduisent jamais un impôt final calculé sur le loyer brut. La base est le coût documenté, jamais une valeur d'actif impliquée.

## Seuils d'équilibre et sensibilité
L'occupation et l'ADR d'équilibre sont trouvés en exécutant la cascade fiscale complète à chaque itération, de sorte qu'un franchissement de seuil à Rp 4,8 ou 50 milliards est honoré en cours de recherche. La table de sensibilité de 40 à 80 pour cent d'occupation suit exactement la même chaîne.

## Test de sensibilité illustratif

Le comparateur peut remplacer temporairement la seule hypothèse d'occupation par un scénario illustratif à 80%. L'ADR, les coûts d'exploitation, la répartition des canaux et le traitement fiscal restent ceux de l'utilisateur. Le bouton montre ensuite l'écart de trésorerie annuelle de courte durée à hypothèses identiques.

Il s'agit d'un test de sensibilité, pas d'une référence de marché ni d'une référence Harmonie. À titre de contexte uniquement, Harmonie a enregistré 82,26% d'occupation portefeuille en avril 2026 dans son rapport de direction interne et non audité de mai. Cet instantané mensuel n'est ni une prévision ni une garantie pour un autre bien.

## Statut
Modèle fondé sur des sources officielles, avec interprétation datée et résultat indicatif. Chaque point non tranché reste un scénario visible, jamais une hypothèse cachée.

## Sources
PwC Indonésie, impôt sur les sociétés, retenues à la source et déductions (taxsummaries.pwc.com) · Frais de service Airbnb (airbnb.com/help/article/1857) et TVA (article 436) · UU 1/2022 HKPD (peraturan.bpk.go.id/Details/195696). La circulaire tarifaire officielle de Badung fixe les services hôteliers à 10% ; les articles 50, 53 et 57 à 59 de la UU 1/2022 définissent l'objet et la base générale.

À suivre : le simulateur fiscal et trésorerie de la société sur le même moteur, et la [revue d'exploitation](https://beemyguest.ai/fr/admission.html) pour un rapprochement avec une vraie année d'exploitation.

## Expérience guidée v71.8

Le mode **Préremplir pour moi** fixe les nuits propriétaire à zéro, propose un profil d'actif (niveau de localisation, chambres, niveau de construction), suggère un ADR de départ et préremplit les bases techniques à partir du capital investi. Toutes les valeurs restent modifiables. Le mode **Je suis un professionnel** ouvre les hypothèses détaillées.

La ligne **Marge nette sur services additionnels par séjour occupé** correspond à la marge conservée sur le petit déjeuner, le chef, le transport, la blanchisserie ou d'autres services après leur coût direct de livraison. Elle n'est pas traitée comme du revenu hébergement brut.