Ce que les gens répètent sur les réseaux
« Une nouvelle loi impose la licence des villas. » « La location courte durée vient de devenir illégale à Bali. » « Toutes les villas sans licence seront fermées avant l'échéance. » La direction est à peu près la bonne, le cadrage est faux : rien, dans l'obligation légale de fond, n'est nouveau. Ce qui a changé, c'est la capacité à la faire respecter.
Tous les deux ou trois mois, une variante du même message tourne dans les groupes de propriétaires de villas à Bali : une nouvelle règle arrive, les annonces vont fermer, l'échéance tombe dans trois semaines. Parfois le message cite Peraturan Pemerintah 28/2025. Parfois il ne cite rien du tout. Presque jamais il ne distingue ce qui est réellement nouveau de ce qui est la loi depuis 2016.
Voici la version simple.
Ce qu'est réellement PP 28/2025
PP 28/2025 n'est pas une loi nouvelle et autonome. C'est le règlement d'application d'Undang-Undang 18/2025, le troisième amendement à la loi indonésienne sur le tourisme, adopté en octobre 2025. Dans la hiérarchie juridique indonésienne, la UU (Undang-Undang) pose le cadre et le PP (Peraturan Pemerintah) fournit le mécanisme. UU 18/2025 définit ce qu'est une activité touristique et fixe le modèle d'ensemble. PP 28/2025 apporte le parcours de licence, via le système OSS et le NIB (Nomor Induk Berusaha, le numéro d'identification d'entreprise), qui transforme cette définition en un permis que l'on peut concrètement demander.
Est-ce que cela me concerne si je loue simplement ma villa sur Airbnb ?
Oui. UU 18/2025 définit une activité touristique comme toute activité fournissant des biens ou des services pour répondre aux besoins des touristes. Elle ne nomme pas les villas, parce qu'elle raisonne par définition, pas par inventaire. Mais une villa privée qui héberge des clients payants entre dans cette définition sans la moindre ambiguïté. Si un touriste vous paie pour dormir chez vous, vous exercez une activité touristique au sens de cette loi, que la réservation vienne d'Airbnb, de Booking.com ou du bouche-à-oreille.
Alors, qu'est-ce qui est vraiment nouveau ?
Deux choses, et elles pèsent plus lourd que la vitesse à laquelle les messages circulent.
D'abord, le contrôle dispose désormais d'un mécanisme technique. Le gouvernement a construit une connexion API entre la base nationale des licences et les grandes plateformes de réservation. Un NIB vérifié, avec le bon code d'activité, produit un statut visible « enregistré et sous licence » sur l'annonce. Sans lui, l'annonce a vocation à disparaître des résultats de recherche, pas seulement à être signalée. Voilà la vraie nouveauté : pas l'obligation de licence, mais la capacité des plateformes à la vérifier.
Ensuite, il y a une vraie date. Les contrôles devaient s'intensifier nettement après le 31 mars 2026, au terme d'une période que le ministère du Tourisme a présentée comme un accompagnement et un délai de grâce sur toute l'année 2025.
Ce qui était déjà vrai, et n'a rien de nouveau
Exploiter un hébergement touristique sans TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata, l'enregistrement d'activité touristique) est illégal depuis Permenpar 18/2016. Rien dans PP 28/2025 n'a inventé l'obligation de licence. Ce qui a changé, c'est qu'exploiter sans licence coûtait peu en pratique, faute de vérification au moment de la réservation. La nouvelle intégration API vient refermer cette brèche. La loi n'est pas devenue plus sévère. Les chances de se faire prendre, si.
Le cadrage du gouvernement lui-même mérite d'être entendu : le dispositif est présenté comme une remise à niveau professionnelle, pas comme une interdiction de la location courte durée ni des plateformes. L'objectif affiché est de séparer les exploitants en règle des autres, pas de rétrécir le marché.
Ce dont vous avez vraiment besoin
Un NIB obtenu via le système OSS (Online Single Submission), sous la bonne classification d'activité. L'OSS définit KBLI 55193, Vila : un hébergement pour le public dans des maisons privées louées spécialement à des touristes, avec équipements, géré par le propriétaire. Une catégorie plus étroite, KBLI 55130, Pondok Wisata, couvre l'hébergement à la journée dans une maison où le propriétaire vit aussi, et où les clients partagent son quotidien : un autre modèle économique qu'une villa louée en entier. Les deux codes ne sont pas interchangeables, et se tromper de code sur son NIB est exactement le genre d'erreur de dossier qui paraît sans conséquence pendant des années, jusqu'au jour où une intégration de plateforme ou un audit la vérifie. Sous le NIB viennent les permis physiques : le PBG (l'approbation de construction, qui a remplacé l'ancien IMB en 2021) et le SLF (le certificat d'aptitude du bâtiment), qui supposent tous deux une construction capable de passer une inspection. C'est là que se font rattraper les propriétaires qui ont acheté une villa d'apparence finie mais jamais construite à un niveau licenciable. Aucun dossier ne répare rétroactivement un raccourci de structure. La chaîne de conformité complète, fiscalité, personnel et déclaration des clients comprises, est détaillée pas à pas dans notre note sur la location légale en courte durée.
La licence n'est pas une course à faire une fois. C'est une obligation qui vit aussi longtemps que l'activité.
La partie que personne ne met dans le message transféré
Le statut NIB, le code KBLI, le PBG et le SLF, et les déclarations annuelles qui maintiennent une société en règle forment une obligation permanente, pas une case cochée le jour de l'ouverture. La plupart des problèmes de contrôle que nous voyons passer n'ont pas commencé comme des infractions. Ils ont commencé comme des dossiers corrects le jour du dépôt, et jamais rouverts depuis.
Sur les mandats que nous menons, tout cela est traité en amont : les licences s'intègrent au calendrier du chantier, elles ne se rattrapent pas après coup.
Parler à FrançoisQuestions qu'on nous pose directement
Ai-je besoin d'une licence pour louer ma villa sur Airbnb à Bali ? Oui. Tout hébergement payé par des touristes entre dans la définition d'activité touristique d'UU 18/2025, que la réservation vienne d'Airbnb, de Booking.com ou du bouche-à-oreille.
La location courte durée est-elle devenue illégale à Bali ? Non. En règle, licences et permis à jour, elle reste parfaitement légale. Ce qui est appliqué, c'est l'obligation de licence elle-même, antérieure de près de dix ans à PP 28/2025.
Quel est le bon code KBLI pour une location de villa à Bali ? Pour une villa autonome louée en entier à des touristes, la classification OSS est KBLI 55193 (Vila). Si votre activité ressemble plutôt à la location de chambres dans la maison où vous vivez, KBLI 55130 (Pondok Wisata) peut s'appliquer. Confirmez selon votre modèle précis via l'OSS.
Que se passe-t-il si ma villa n'a pas sa licence à l'échéance ? D'après l'intégration plateforme-base de données décrite par le ministère du Tourisme, la conséquence attendue est le retrait des résultats de recherche, pas une sanction directe contre le propriétaire dans un premier temps. Confirmez la pratique du moment avec un consultant en licences : c'est le point le plus susceptible de continuer à bouger.
dernière relecture : juillet 2026
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Sources : Undang-Undang 18/2025 (troisième amendement à la loi sur le tourisme, adopté par le DPR le 2 octobre 2025, promulgué le 29 octobre 2025) ; Peraturan Pemerintah 28/2025 (règlement d'application OSS/NIB) ; briefings publics du ministère du Tourisme (Kemenpar) sur l'intégration plateforme-NIB et le calendrier du 31 mars 2026 ; Permenpar 18/2016 sur l'enregistrement TDUP ; pages officielles de classification OSS Indonésie pour KBLI 55193 et KBLI 55130, vérifiées le 7 juillet 2026. Cette note explique le cadre réglementaire tel que nous le comprenons et n'est pas un avis juridique. Confirmez votre code KBLI précis et votre parcours de licence auprès d'un notaire indonésien agréé ou d'un consultant en licences touristiques avant de vous appuyer sur un élément de cette page.