Ce qui circule dans les groupes WhatsApp
« Bali a interdit la construction. » « Plus aucune villa avant nouvel ordre. » « Les permis sont gelés sur toute l'île. » La direction est juste sur l'ambiance, fausse sur le périmètre. Rien dans le moratoire n'empêche un projet correctement zoné d'obtenir ses permis et de sortir de terre. Ce qu'il arrête, avec une force qui n'existait pas il y a un an, c'est l'habitude sur laquelle le dernier cycle s'était construit : acheter une rizière pour rien, la convertir discrètement, et appeler le résultat un investissement.
Ce qui s'est réellement passé, dans l'ordre
Les 10 et 11 septembre 2025, des crues éclair frappent huit des neuf régences de l'île et font au moins dix-sept morts. En quelques jours, après une réunion conjointe avec le ministre national de l'Environnement, le gouverneur Koster annonce un moratoire sur les nouveaux permis d'hôtels, de villas, de restaurants et d'installations commerciales comparables sur les terres productives et les zones d'infiltration des eaux, et donne instruction en ce sens à chaque régent et maire de l'île. Le fondement invoqué : le cap de développement à cent ans de la province, en vigueur depuis 2025. La seule exception annoncée : le logement des habitants sur leur propre terrain, autorisé au cas par cas.
L'instruction verbale devient ensuite formelle. L'Instruksi Gubernur 5/2025 interdit aux régences et aux villes de délivrer des permis de conversion de terres agricoles, en nommant explicitement les terres agricoles protégées (LP2B) et l'inventaire officiel des rizières.
Puis février 2026 transforme la politique en droit, deux fois dans le même mois, et un détail compte ici, parce que deux textes différents portent le même numéro. Jakarta bouge en premier : la Perpres 4/2026, un règlement présidentiel national qui remplace le cadre de 2019, ordonne l'établissement de cartes officielles des rizières protégées (LSD) dans tout le pays et attache des incitations aux provinces qui classent au moins 87% de leur inventaire de rizières. Bali bouge trois semaines plus tard, et va plus loin : le 24 février, le gouverneur Koster signe la Perda provinciale 4/2026, qui encadre la conversion des terres productives, rizières, horticulture et plantations, et qui, dans le même texte, interdit purement et simplement la détention de terrain par prête-nom. Un second règlement régional signé le même jour, la Perda 3/2026, durcit ce qui peut se construire dans les zones de retrait du littoral.
Ce qui est désormais fermé
Convertir une rizière protégée en villa ou en tout autre bien commercial est une infraction pénale, plus une irrégularité administrative. Les permis de conversion sur les rizières restantes sont gelés le temps de finaliser les cartes des terres protégées. L'échelle des sanctions va de l'avertissement écrit à la fermeture du site, l'annulation des permis, la démolition avec remise en état du terrain, les amendes administratives et les poursuites. Et elle ne s'arrête pas au propriétaire : les intermédiaires, les facilitateurs et quiconque fournit à un étranger les moyens de contrôler un terrain par prête-nom sont nommés dans le texte, tout comme les fonctionnaires qui prêtent la main. Deux régences, Tabanan et Gianyar, sont désignées zones de surveillance prioritaires, avec le corridor du péage Gilimanuk-Mengwi, où la spéculation foncière est attendue.
Les chiffres expliquent la sévérité. L'inventaire des rizières de Bali est passé de 70 996 hectares en 2019 à 64 474 hectares en février 2026, un rythme de conversion d'environ 1 254 hectares par an. Une part significative est devenue exactement le type de villa que ce règlement criminalise aujourd'hui.
Un mot particulier pour le lectorat francophone, parce qu'une partie de ce marché s'est construite dessus. Le montage en prête-nom a longtemps été vendu comme une formalité locale, presque un usage. Si l'on vous a vendu, ou si l'on vous propose, un schéma où un nom indonésien porte le terrain à votre place, ce schéma est désormais interdit par le droit régional, avec une responsabilité qui inclut ceux qui l'ont assemblé. Nous expliquions déjà pourquoi c'était le mauvais risque dans PT PMA ou prête-nom. La mise à jour est simple : l'inconvénient a cessé d'être théorique.
Ce qui reste ouvert
Le foncier que le plan d'aménagement destine déjà au tourisme ou à l'hébergement. Rien dans le moratoire ni dans la Perda ne retire cela. Le chemin est celui que nous publions sur ce site : vérifier le zonage contre le plan d'aménagement, obtenir le KKPR puis le PBG avant le chantier, et le SLF à l'achèvement, avant le premier client. Les permis valides existants continuent. Les règles de retrait du littoral se sont durcies, ce qui compte pour les ambitions de falaise et de front de mer.
Le moratoire n'interdit pas de construire partout. Il retire la possibilité de construire au mauvais endroit.
Ce qui a changé en pratique, c'est le niveau d'examen. Une parcelle doit répondre à des questions plus dures, et les réponses sont devenues plus faciles à vérifier contre les cartes officielles. Comment le zonage décide, catégorie par catégorie, de ce qu'une parcelle peut porter : c'est l'objet de notre note sur le zonage.
Ce que ça change pour les valeurs
Le foncier correctement zoné et les actifs en règle viennent de devenir plus rares par rapport à la demande, parce qu'un canal d'offre sur lequel l'île s'appuyait discrètement s'est refermé. La demande, elle, n'a pas ralenti : 2025 a été une année record d'arrivées. Sur plus de 84 000 annonces actives, l'île plafonne autour de 47% d'occupation moyenne, et Harmonie, l'actif dont nous publions les chiffres, dépasse 80% face à ce même marché. Comment cet écart se construit n'a pas changé. Ce qui a changé, c'est que le durcissement avantage désormais les actifs correctement zonés, en règle et sérieusement exploités, la thèse de notre note sur le marché d'opérateurs, accélérée par la loi.
Construire pendant que les règles se resserrent
Pendant que le cadre se durcissait, notre chantier de Babakan continuait d'avancer : trois villas et un lobby commun, malgré les inondations et pendant l'entrée en vigueur de l'instruction puis des nouveaux règlements. Ce n'était pas de la chance. Le zonage autorisait le projet, et le KKPR ainsi que le PBG étaient en place avant le démarrage du chantier. Le SLF intervient à l'achèvement, avant la mise en exploitation. C'est précisément la différence que les nouvelles règles récompensent, et elle se verra mois par mois dans le journal que nous documenterons à chaque jalon du chantier.
Savoir de quel côté de ces lignes se trouve une parcelle précise n'est pas une affaire d'opinion, et ce n'est pas une description d'annonce qui le tranche. C'est la première chose qu'un verdict Go/No-Go établit, documents sur la table. La première conversation sert à ça. Parler à François.
Questions qu'on nous pose directement
Y a-t-il une interdiction totale de construire à Bali ? Non. Le moratoire vise la conversion des terres agricoles productives en immobilier commercial. Un terrain correctement zoné reste constructible par la séquence normale, KKPR et PBG avant le chantier puis SLF à l'achèvement, sous un examen plus serré qu'avant.
Puis-je encore acheter une rizière et la convertir en villa ? Si elle se trouve sur des terres de rizière protégées, non, et quiconque vous affirme le contraire vous décrit une infraction pénale au sens de la Perda 4/2026. Le statut du terrain se vérifie contre les cartes officielles avant tout engagement.
Le moratoire touche-t-il les villas déjà construites et en règle ? Les permis valides existants ne sont pas retirés. La pression se porte ailleurs : sur l'exploitation sans licence et sur la conversion nouvelle. Ce que donne le contrôle des licences depuis l'échéance de mars est un sujet à part entière.
Qu'est-ce que la Perda 4/2026 en une phrase ? Le règlement régional balinais du 24 février 2026 qui criminalise la conversion des terres agricoles productives en immobilier commercial et interdit la détention de terrain par prête-nom, avec des sanctions visant propriétaires, facilitateurs et fonctionnaires. À ne pas confondre avec la Perpres 4/2026, le règlement national sur les rizières publié le même mois.
dernière relecture : juillet 2026
Notes liées : Zonage à Bali · PT PMA ou prête-nom · Faites tourner les chiffres sur votre propre projet
Sources : déclarations du gouverneur Wayan Koster, 13 au 15 septembre 2025, rapportées par CNN Indonesia, Kompas et Metro TV News ; Instruksi Gubernur Bali 5/2025, documentée par l'autorité provinciale d'aménagement du territoire (tarubali.baliprov.go.id, publications de janvier et février 2026) ; Perpres 4/2026 sur le contrôle de la conversion des rizières, remplaçant la Perpres 59/2019 (JDIH ATR/BPN) ; Perda provinciale de Bali 4/2026 sur le contrôle de la conversion des terres productives et l'interdiction de la détention par prête-nom, signée le 24 février 2026, et Perda 3/2026 sur la protection du littoral et des zones de retrait, rapportées par Kompas et les publications provinciales ; données d'inventaire des rizières BPN Bali via tarubali.baliprov.go.id. Vérifié le 9 juillet 2026. Cette note explique la situation réglementaire telle que nous la comprenons et n'est pas un avis juridique. Vérifiez le statut de toute parcelle précise contre le plan d'aménagement officiel et les cartes des terres protégées, avec un notaire indonésien agréé, avant de vous appuyer sur un élément de cette page.