Location longue durée ou hébergement touristique à Bali : un an est un seuil de classification, pas une réponse complète

À Bali, « longue durée » peut vouloir dire un mois, six mois ou un an. La classification indonésienne des activités économiques 2025, appelée KBLI, place une frontière à un an au niveau des groupes. Les services et le rôle de chaque partie restent déterminants.

Pour les groupes KBLI 2025 concernés, un hébergement fourni pendant moins d'un an sort de l'immobilier résidentiel et relève des activités d'hébergement, tandis qu'une occupation d'un an ou plus est dirigée vers le groupe immobilier résidentiel 6811. Mais un an ne transforme pas automatiquement le contrat en location résidentielle. L'usage réel, les services, l'opérateur, le contrat et les flux fiscaux doivent correspondre au résultat affiché dans le portail indonésien d'autorisation en ligne OSS.

L'expression « location de villa longue durée » cache trois produits différents

À Bali, un agent peut qualifier un séjour de « longue durée » :

1. un séjour touristique de 30 jours réservé en ligne, avec ménage hebdomadaire et assistance voyageurs ;
2. un séjour meublé de six mois avec extensions, linge et équipe villa disponible ;
3. un bail résidentiel de deux ans dans lequel l'occupant prend possession, paie les charges courantes et vit dans le bien comme chez lui.

Commercialement, les trois quittent le marché de la nuitée. Juridiquement et fiscalement, ce n'est pas automatiquement la même activité.

Voilà pourquoi « nous louons uniquement au mois » ne répond pas à la question du régime d'autorisation. Cela ne fournit que le premier fait à vérifier.

Ce que dit la classification officielle

Les descriptions KBLI 2025 fixent un seuil de durée au niveau des groupes :

• le groupe immobilier résidentiel 6811 couvre les maisons, logements collectifs et appartements utilisés de manière plus permanente, annuelle ;
• il exclut les hôtels, maisons de vacances et autres hébergements de courte durée fournis pendant moins d'un an, renvoyés à la division 55 ;
• le sous-groupe hébergement 5590 formule l'inverse : l'hébergement de un an ou plus en est exclu et rejoint 6811.

Le code à cinq chiffres dépend ensuite du format et du rôle réels :

• 55203 décrit les villas privées louées à court terme aux touristes et gérées par leur propriétaire ;
• 55901 décrit un tiers qui gère l'hébergement pour le propriétaire contre honoraires de gestion ;
• 68112 décrit la location et l'exploitation d'immobilier résidentiel détenu ou loué ;
• 68292 décrit la gestion résidentielle contre honoraires ou contrat, notamment la maintenance, les charges, les budgets et le règlement intérieur. Il ne décrit pas l'accueil de voyageurs.

La règle utile est donc :

La durée oriente la qualification générale. Le produit et le rôle de chaque partie déterminent ensuite le parcours applicable.

Trente jours n'est pas le seuil retenu par la classification

Les plateformes et agents utilisent souvent 28 ou 30 jours pour séparer l'offre à la nuit de l'offre au mois. C'est utile pour la tarification. Ce n'est pas le seuil retenu par KBLI 2025.

Une villa meublée réservée par des touristes pendant trois mois reste sous un an. Ménage hebdomadaire, linge, accueil à l'arrivée, conciergerie, prolongations flexibles et rotations de voyageurs rendent encore moins crédible sa présentation comme simple location résidentielle annuelle.

Cela ne donne pas le code final à cinq chiffres, ni l'accès éventuel d'une PT PMA, c'est-à-dire une société indonésienne à capitaux étrangers. Cela suffit en revanche pour ne pas sélectionner 68112 uniquement parce que la facture dit « loyer mensuel ».

Un an n'est pas une licence

Prenons maintenant le raccourci inverse : « Nous signerons un contrat de 12 mois, donc tout devient résidentiel. »

Pour distinguer les groupes KBLI cités, le seuil d'un an compte. Mais cela ne dit pas à lui seul :

• si l'occupant reçoit une véritable possession résidentielle ;
• si le preneur à bail peut sous-louer ou exploiter commercialement ;
• si le zonage et le dossier bâtiment permettent cet usage ;
• quelle société fournit l'usage et comptabilise le revenu ;
• si les services constituent une autre activité ;
• si le dossier OSS actuel de la société accepte 68112 ;
• si le revenu est un loyer immobilier ordinaire ou un service d'hébergement ;
• si un étranger réalise un travail opérationnel.

Une clause de durée ne répare pas un problème de titre, de zonage, de bâtiment, de licence ou de substance.

Six faits à lire avec la durée

1. Qui est le client ?

Le bien est-il commercialisé auprès de touristes et visiteurs temporaires, ou fourni comme résidence à une famille ou une entreprise locataire ? L'identité du client n'est pas décisive, mais elle aide à comprendre le produit.

2. Quel droit reçoit l'occupant ?

Prend-il une possession stable et exclusive d'un logement précis ? Ou l'opérateur peut-il entrer régulièrement, le déplacer, annuler comme un hôtel ou remplacer l'unité ?

3. Quels services sont inclus ?

Ménage, linge, petit-déjeuner, concierge, réception, transport voyageurs et assistance continue peuvent pointer vers un service d'hébergement. La maintenance résidentielle normale et les charges de bâtiment ne suffisent pas. La fréquence, le prix et le lien avec l'occupation comptent.

4. Comment l'inventaire est-il vendu ?

Calendrier à la nuitée, tarifs saisonniers, avis sur les plateformes de réservation en ligne et courtes prolongations successives décrivent une autre activité qu'un bail annuel à durée fixe, avec dépôt de garantie et remise des clés.

5. Qui supporte le risque d'exploitation ?

Un bailleur qui reçoit un loyer annuel fixe n'est pas dans la même position qu'un opérateur qui vend l'occupation, absorbe la vacance et rembourse les voyageurs. Un gestionnaire rémunéré par honoraires est encore une autre partie.

6. Comment l'argent apparaît-il dans les registres ?

S'agit-il d'un loyer foncier et immobilier, de revenus bruts d'hébergement, d'honoraires de gestion ou d'un mélange ? Contrat, facture, grand livre, flux bancaire et déclaration de taxe locale PBJT sur certains biens et services doivent donner des réponses compatibles.

Le régime fiscal dépend de la nature du revenu

PP 34/2017 applique en principe un impôt final de 10 % de la valeur locative brute aux revenus de location de terrains et/ou bâtiments. Il exclut expressément les revenus provenant des services de logement et de leur hébergement.

Dans le même temps, la loi 1/2022 place les services hôteliers, y compris les villas et logements privés utilisés comme hôtels, dans le cadre fiscal local PBJT. Le taux et la procédure déclarative sont fixés localement.

Ces règles ne signifient pas :

• que tout bail annuel de villa relève automatiquement du PPh final à 10 % ;
• que toute location meublée devient automatiquement un service hôtelier PBJT ;
• que le PBJT remplace l'impôt sur les sociétés ;
• que les honoraires de gestion suivent le régime du loyer ou de la chambre ;
• que le titre du contrat contrôle la réponse.

Elles signifient qu'il faut classifier la transaction avant qu'un calculateur sélectionne un régime fiscal. Un conseiller fiscal indonésien qualifié doit confirmer le traitement central et local pour le contrat, le fournisseur et l'adresse exacts.

Trois scénarios concrets

Scénario A : une villa touristique de trois mois vendue comme « longue durée »

La villa est publiée sur OTA et Instagram. Les voyageurs réservent entre un et trois mois. Le prix inclut ménage hebdomadaire, linge, piscine et assistance. Ils prolongent semaine par semaine. Cinq groupes occupent la villa sur l'année.

Première lecture : L'hébergement reste inférieur à un an et présente de forts marqueurs d'hébergement touristique. KBLI résidentiel 68112 n'est pas un raccourci crédible. Il faut identifier le format d'hébergement, le fournisseur et le modèle de gestion, puis confirmer le code à cinq chiffres et le résultat actuel dans OSS.

Scénario B : une occupation résidentielle de deux ans

Une société loue une maison meublée à une famille pour deux ans. L'occupant reçoit une possession exclusive, paie les charges courantes, organise sa vie quotidienne et ne reçoit ni ménage, ni linge, ni réception, ni service de réservation. Le bailleur assure seulement la maintenance structurelle normale.

Première lecture : Le modèle ressemble à une location résidentielle durable et pointe vers 68112 plutôt que la division 55. Il faut confirmer le droit de louer, le résultat actuel dans OSS, l'usage foncier/bâtiment et le traitement fiscal PP 34/2017.

Scénario C : un contrat d'un an qui reste un service d'hébergement touristique

Le document dure 365 jours, mais l'opérateur peut remplacer l'unité, fournit le ménage quotidien, conserve un accès de type hôtel, inclut petit-déjeuner et concierge, et peut déplacer ou résilier l'occupant selon des conditions voyageurs.

Première lecture : La durée atteint le seuil du groupe, mais le produit contient encore des services d'hébergement importants. Ne laissez pas la date décider seule du régime d'autorisation et des taxes. Demandez une analyse écrite juridique/OSS et fiscale de chaque flux.

Tableau de décision

Les documents qui doivent être cohérents

Pour une classification sérieuse, rassemblez :

1. les véritables conditions réelles du séjour ou du bail, pas le résumé marketing ;
2. le rapport sur 12 mois des durées et rotations ;
3. la liste et la fréquence des services ;
4. la facture voyageur/locataire et le flux de paiement ;
5. le droit sur le bien et la clause de sous-location/usage commercial ;
6. le numéro d'identification de l'entreprise (NIB) et le résultat KBLI actuel de chaque partie dans OSS ;
7. l'enregistrement et les déclarations PBJT, le cas échéant ;
8. les factures fiscales centrales et preuves de retenue ;
9. le grand livre séparant loyer, hébergement et honoraires de gestion ;
10. l'avis écrit qui explique la classification retenue.

Les questions que l'on nous pose directement

Une villa louée 30 jours à Bali relève-t-elle de la longue durée ? Elle peut être présentée commercialement comme une location au mois ou de longue durée. Selon le seuil retenu par les groupes KBLI 2025 cités, elle reste inférieure à un an et ne doit pas être traitée comme immobilier résidentiel annuel simplement parce qu'elle dépasse 30 jours.

Un contrat de 12 mois utilise-t-il automatiquement KBLI 68112 ? Non. Un an pointe vers le groupe 6811, mais l'activité à cinq chiffres, l'accès de la société, les services, les droits immobiliers et le résultat OSS actuel demandent encore une analyse.

Puis-je éviter la licence villa en imposant un séjour minimum d'un an ? Une véritable activité résidentielle annuelle peut suivre une autre classification. Un minimum écrit qui ne correspond ni au produit ni aux opérations réelles n'est pas une stratégie fiable.

Le loyer annuel est-il toujours taxé à 10 % de PPh final ? La location ordinaire terrain/bâtiment relève de PP 34/2017, mais le revenu de service d'hébergement en est exclu. Confirmez la transaction, le bailleur, les services, le payeur/reteneur et tout autre régime applicable avec un conseiller fiscal indonésien qualifié.

Un même bien peut-il vendre des séjours mensuels et des baux annuels ? Potentiellement, mais ne mélangez pas les deux sous un seul code et une seule hypothèse fiscale. Cartographiez le fournisseur, le service, la durée, la licence et le revenu de chaque flux.

Utilisez le bon outil après avoir qualifié le modèle

Le comparateur de stratégie locative ne peut comparer correctement les séjours courts et les locations de longue durée qu'après identification du modèle d'exploitation. Le calculateur fiscal ne doit pas traiter silencieusement « 30 jours et plus » comme résidentiel. Une analyse documentée de la société et du contrat, complétée par le diagnostic Qui exploite votre villa ?, doit d'abord identifier le bon modèle d'exploitation.

dernière recherche : 15 juillet 2026

À lire aussi : Qui exploite votre villa ? · KBLI 2025 pour les villas · comparateur de stratégie locative

Sources : KBLI 2025, BPS ; OSS groupe 6811, 68112, 5590/55909, 55203, 55901 et 68292 ; PP 34/2017 ; loi 1/2022 ; PP 35/2023. Vérifiées le 15 juillet 2026.

Cet article fournit une information pédagogique générale, pas un avis juridique, fiscal, comptable, foncier, d'investissement ou de régime d'autorisation en Indonésie. Confirmez par écrit le contrat, les services, le bien, la société, l'adresse, le résultat OSS actuel et le traitement fiscal local avant de choisir un modèle d'exploitation.

Notes liées : KBLI 2025 pour les villas à Bali : exploiter son bien et gérer celui des autres ne sont pas la même activité · Un contrat de gestion n'est pas une licence : qui exploite, qui encaisse et qui déclare ?