Construire le scénario annuel
Les valeurs de démonstration sont modifiables et ne constituent pas des moyennes du marché balinais. Aucun résultat n'est envoyé au serveur. Les règles fiscales sont documentées et en lecture seule ; vous choisissez la situation applicable, pas la loi.
Lisez le scénario dans votre devise
L'IDR reste la devise de calcul. Choisissez EUR ou USD pour une conversion arrondie de confort, puis modifiez le taux si votre banque ou votre comptable en utilise un autre.
Choisissez votre niveau de personnalisation
Commencez avec un préremplissage cohérent, ou ouvrez toutes les hypothèses comptables et opérationnelles.
Les hypothèses recommandées restent visibles, modifiables et liées au profil d'actif ci-dessous.
Les montants sont saisis dans la devise choisie. Tous les calculs fiscaux restent en IDR.
Le bien et l'usage propriétaire
Cadrez une fourchette d'ADR plus réaliste
La zone, le nombre de chambres et le niveau de construction influencent le prix que le marché peut accepter. Cela reste un point de départ modifiable, pas une valorisation.
Location courte durée
Hypothèses avancées de courte durée
Bail long terme
Hypothèses avancées du bail long terme
Base d'investissement et amortissements
Évolution de la trésorerie de courte durée selon différents niveaux d'occupation, tandis que le scénario long terme reste fixe.
Voir la table de sensibilité
| Occupation | Brut courte durée | Trésorerie courte durée | Trésorerie longue durée | Rendement courte durée |
|---|
Le revenu brut le plus élevé n'est pas automatiquement la meilleure stratégie.
La courte durée récompense tarification, distribution et discipline opérationnelle. La longue durée offre généralement moins de complexité et une trésorerie plus stable, mais retire la flexibilité propriétaire pendant le bail. L'outil compare la logique de trésorerie avant distribution personnelle.
La courte durée convient souvent…
- aux actifs réellement différenciés
- aux propriétaires prêts à exploiter activement
- aux biens nécessitant de la flexibilité d'usage
- aux équipes capables de gérer la tarification et l'expérience voyageur
La longue durée convient souvent…
- aux propriétaires privilégiant une trésorerie prévisible
- aux biens avec peu d'infrastructure de service
- aux propriétaires n'ayant pas besoin d'accès pendant le bail
- aux structures recherchant une exploitation plus simple
Sources et hypothèses
Textes officiels
- UU 1/2022 · texte officiel · articles 50, 53 et 57 à 59 : villas et hébergement, base payée par le consommateur, taux local.
- Bapenda Badung · circulaire tarifaire · services hôteliers à 10% depuis le 1er janvier 2024.
- UU 36/2008 · article 31E · réduction de 50% du taux sur la part correspondant aux premiers Rp 4,8 Md pour les sociétés jusqu'à Rp 50 Md de CA.
- UU 7/2021 · article 17 · taux société de 22% à compter de l'année fiscale 2022.
- PP 34/2017 · articles 2 à 4 · impôt final de 10% sur le loyer brut, hors service d'hébergement.
Plateformes et sources d'interprétation
- PwC Indonesia · retenues et impôts finaux · scénario final de 10% Article 4(2) pour un véritable revenu de location terrain/bâtiment.
- Frais de service Airbnb · structures de frais publiées utilisées dans le simulateur réservation séparé.
- PwC Indonésie · impôt sur les sociétés · taux standard de 22% et allègement Article 31E avec les seuils de Rp 4,8 et 50 milliards ; éligibilité de l'entité à confirmer.
- PwC Indonésie · déductions · bâtiments, droits amortissables et classes d'équipements derrière la section amortissements.
- TVA Airbnb · TVA de 11% sur les frais de service de plateforme pour les clients indonésiens.
- Loi indonésienne n° 1/2022 · cadre national des taxes régionales ; le traitement PBJT local dépend du règlement régional applicable.
Cet outil propose une interprétation éditoriale des sources officielles citées ci-dessous, consultées le 11 juillet 2026. Il ne constitue ni une déclaration fiscale, ni une instruction de dépôt, ni une garantie de traitement administratif. Lorsque les textes laissent place à l'interprétation, l'hypothèse utilisée est affichée.
Les valeurs de démonstration ne sont pas des moyennes du marché balinais. Le comparateur tourne désormais sur le même moteur fiscal que le simulateur : PBJT, TVA de plateforme, scénarios PPh 26, Article 31E avec ses seuils de Rp 4,8 et 50 milliards, amortissements et impôt final Article 4(2) suivent les mêmes règles documentées, en lecture seule. Vous sélectionnez la situation applicable et modifiez vos chiffres d'exploitation ; la loi n'est pas un champ de saisie. La revue des sources a été menée pour cette version, et chaque règle est reliée aux sources officielles ou d'interprétation listées ci-dessus. Les points qui dépendent encore d'une facture, d'un contrat ou de la structure choisie restent présentés comme des scénarios visibles. Les seuils de l'article 31E s'appliquent au niveau de la société : par défaut cette villa est traitée comme l'ensemble du chiffre d'affaires, et l'outil est cadré aux sociétés sous Rp 50 milliards.
La location longue durée est-elle toujours taxée à 10% ?
Le taux final de 10% de l'article 4(2) constitue un scénario standard pour un véritable revenu de location de terrain et/ou bâtiment. Le contrat et l'activité doivent réellement être qualifiés de bail, et non de service d'hébergement ; le traitement doit être confirmé pour la structure et les faits.
La courte durée rapporte-t-elle toujours plus ?
Non. Elle peut produire davantage de revenu brut, mais supporte aussi distribution, personnel, charges courantes, nettoyage, maintenance, réglementation et volatilité. L'outil calcule l'occupation et l'ADR nécessaires pour dépasser le scénario long terme saisi.
Puis-je utiliser la villa personnellement pendant un bail long terme ?
Un bail annuel donne généralement la possession au locataire pendant la période louée. L'usage propriétaire est donc souvent incompatible avec un bail annuel complet, ce que l'outil signale dès que des nuits propriétaires sont saisies.
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Le comparateur est un outil de présélection. Une revue d’exploitation Bee My Guest examine la répartition des canaux, les coûts d’exploitation, les documents financiers et les systèmes voyageurs. Faisabilité, zonage et structure d’investissement restent des sujets côté propriétaire pour DALLEAU et les professionnels agréés compétents.
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