Harmonie, the finished residence
JOUR 0 · UN TERRAIN À SEMINYAK 8°40'S 115°09'E · ENREGISTRÉ DEPUIS LE CIEL · DU TERRAIN À LA RÉSIDENCE

Du terrain nu à l'actif en exploitation.

Un atelier à Bali conçoit, développe et exploite des résidences de villas boutique. Une équipe, un seul standard, une seule lecture des chiffres.

scroll · quatorze mois vus du ciel

Nous ne construisons pas des villas.
Nous les composons.

Bee My Guest est un atelier de développement et d'exploitation à Bali. Nous concevons comme un atelier, nous construisons avec une discipline d'ingénieur, et nous traitons les chiffres comme un fonds d'investissement. Ce que vous venez de voir, c'est Harmonie : de la terre nue à trois villas, en quatorze mois, par ce même atelier.

Parler à François voir les trois villas ↓
une résidence · trois tempéraments

Le même atelier a composé trois villas qui ne partagent qu'un mur et un standard.

Harmonie est notre preuve que la créativité est une discipline, pas un caprice. Trois briefs, trois langages, un seul standard d'exécution. Les trois sont aujourd'hui en exploitation, côte à côte à Seminyak.

stillnessa living still · the heart of soluna

Villa Soluna

zen moderne · 4 chambres · jardin central

Lumière, courbes et un jardin autour duquel les pièces s'organisent. Un lieu que les clients n'oublient pas.

memorya living still · dusk at the pool

Casa Diplomatico

héritage diplomatique · 4 chambres · une piscine

Le pedigree d'un diplomate, revisité. Un système de purification d'eau à sept étapes, des pièces qui racontent une histoire, et un passé qu'on ressent.

rawnessa living still · the games room

Concrete Serenity

nature brutaliste · 4 chambres · piscine en pleine jungle

Béton brut face au vert sauvage, un billard sur mesure en feutrine rouge, une piscine que la jungle surplombe.

Trois tempéraments, pas un style unique. La promesse : votre projet vous ressemblera, pas à notre précédent. Construit selon un seul standard, le nôtre.

pourquoi investir ici

Les couchers de soleil ouvrent la conversation. Les chiffres, honnêtement calculés, restent difficiles à battre ailleurs dans le monde.

6,95M
arrivées internationales en 2025. Un record, +9,7% en un an.
L'Australie à elle seule en représente 1,63 million. L'Inde et la Chine accélèrent. La demande n'est pas la question.
15-20%
les rendements annoncés dans chaque brochure de l'île.
Haute saison étalée sur douze mois, coûts discrètement absents. Pas inventé. Incomplet.
9-14%
ce que peuvent viser des actifs conçus et exploités avec un véritable avantage, après l'ensemble des coûts opérationnels.
Une villa conforme et correctement exploitée, sans avantage particulier, se situe souvent plus près de 4 à 8% net. L'écart, c'est l'opérateur.

nous ne vendons pas des rendements de brochure, nous modélisons des scénarios finançables · les chiffres nets sont après coûts d'exploitation complets, avant impôt, qui dépend de la structure · arrivées : bps bali, 2025 · annonces : airdna, 2026

Les deux séries de chiffres sont réelles. La première suppose que rien ne tourne jamais mal. La seconde, c'est ce que la discipline rapporte. Nos propres mandats passent par un plancher : plus de douze pour cent net, sinon nous disons pas encore. Plus de quatre-vingt mille annonces actives sur les grandes plateformes montrent que les deux réalités coexistent ici. La différence, ce n'est presque jamais l'île. C'est l'opérateur.

esquissez votre projet

Chaque mandat commence par une esquisse sur un coin de table. La nôtre est simplement connectée à nos propres données d'exploitation.

Réglez quatre paramètres. Les modèles de l'atelier font le calcul comme nous le ferions en personne : occupation honnête, coûts complets, et le courage de dire pas encore.

3 are15 are
0,6M $5,0M $

Réglez vos paramètres, puis esquissez. L'esquisse est honnête : elle sait dire pas encore, et elle connaît nos vrais coûts.

propulsé par pricing.v3.2 · notre plancher, pas une brochure
Certains propriétaires construisent pour le rendement, d'autres pour un usage familial avec un revenu locatif discipliné autour. Le modèle change, le standard non. Une esquisse aux pondérations honnêtes, pas un conseil en investissement et pas le mémo final. Le vrai Go/No-Go passe en revue vos documents fonciers, votre zonage, vos chiffres, et se termine par un verdict que nous signons.

villa soluna · une suite à cinq heures de l'après-midi
ce qui se passe après la remise des clés
La plupart des promoteurs remettent les clés et disparaissent.
Nous restons. Nous exploitons ce que nous composons.

Même atelier, mêmes mains : tarification, clients, personnel, calendrier fiscal. La lumière fait la mise en scène, jour après jour. La photo vend la première nuit. L'exploitation construit le reste.

la preuve, pas des promesses

Un actif, montré sans filtre. Développé et supervisé par cet atelier, exploité par cet atelier, suivi depuis le ciel, mois après mois.

Jour zéro, le terrain nujour 0 · le terrain
Mois trois, fondationsmois 3 · fondations
Mois neuf, structuremois 9 · structure
Mois quatorze, en exploitationmois 14 · en exploitation
harmonie · trois villas · une seule exploitationphotographie d'exploitation · données vérifiées le 6 juillet 2026
occupation · 30j, moy. 3 villas
82%
adr
$612
revenu hébergement · 30j, moy.
$15 055
note client
4,86 / 5 sur l'ensemble de la collection
modèle tarifaire
pricing.v3.2
canaux
direct · Airbnb
Booking · Marriott
source : guesty · pricelabs · rapport interne · fenêtre 30jrevenu hébergement · 13 semaines
L'heure dorée à Harmonie, clients et équipe un soir ordinaire à harmonie · l'exploitation, pas la brochure
le jalon 2026

3,45 milliards de roupies de revenu locatif 2026 sécurisés au 6 juillet, déjà au-dessus du résultat complet 2025 d'Harmonie, 3,41 milliards. Tout le second semestre vient désormais s'ajouter, il ne rattrape plus rien.

Notre fourchette interne de fin d'année, en tenant la discipline sur l'ADR jusqu'au T4 : 4,25 à 4,77 milliards de roupies, soit +24 à 40% sur 2025. C'est une prévision, pas un chiffre sécurisé.

revenu comptabilisé au 6 juillet 2026, et prévision interne de fin d'année · sous réserve d'annulations, de modifications, du statut des paiements, du rapprochement de fin de mois et de la reprise du second semestre

à livre ouvert

Les vrais chiffres ne circulent pas en public. Lors d'une première conversation sérieuse, nous pouvons ouvrir le modèle d'Harmonie : la thèse foncière, les choix de construction, les revenus, les lignes de coûts d'exploitation, la logique du net, et ce que nous referions différemment. Nous ne publions pas en ligne les coûts privés d'acquisition ou de construction, mais nous ne nous cachons pas derrière des rendements de brochure. Aucune brochure ne survit au contact d'un vrai compte de résultat.

comment nous menons un projet

Un seul atelier, du terrain à l'actif en exploitation. Les mains qui dessinent sont les mains qui exploitent.

Develop

Diligence foncière, faisabilité sur nos propres données d'exploitation, direction artistique, permis, supervision de chantier. La première phase se termine par un verdict signé : oui, non, ou pas encore. Nous arrêtons les mauvais projets tôt, y compris quand cela coûte nos propres honoraires.

Operate

Le jour de l'ouverture, le même atelier prend le relais : tarification, clients, personnel, calendrier fiscal. Nous menons deux à trois mandats externes de front, jamais plus.

Comply

La paperasse indonésienne qui décide si un actif se valorise ou se fragilise, tenue à jour au fil de l'eau, pas en sauvetage d'urgence.

NIB identité à jour KBLI 55193 bons codes PHR déposé mensuellement ABT puits mesurés STM clients déclarés sous 24h KKPR · PBG · SLF avant le premier client

Toutes les histoires qui tournent mal sur cette île se terminent par l'absence de l'un de ces sigles. La plupart des propriétaires apprennent ces sigles trop tard. Nous les tenons à jour, pour que vous n'ayez jamais à les apprendre. Dans le prochain cycle balinais, la conformité fait partie du rendement.

le tableau des mandats · juin 2026

Nous menons deux à trois mandats de front. Quand c'est complet, c'est complet.

Harmonie, Seminyaken exploitation · le nôtre
Babakan Residenceen construction · le nôtre
Ubud Boutique Retreaten développement · le nôtre
Babakan Commercialen développement · le nôtre
Mandat clientconfidentiel

Les mandats clients restent confidentiels par défaut ; c'est donc notre propre travail que nous montrons. Si votre projet est sérieux, lancez la conversation avant la prochaine ouverture. Elle peut commencer dès aujourd'hui : la file d'attente, c'est pour les mandats, pas pour les questions.

l'atelier

Nous sommes sept, par choix. Les modèles calculent les prix. L'équipe répond à deux heures du matin.

François

François

Fondateur & stratégie de croissance

Quatorze ans à construire des projets immobiliers, de Budapest à Bali. Il travaille sur la croissance, le produit et la technologie, pour que posséder ici reste simple, rentable et transparent.

Intan

Intan

Responsable financière

Elle gère la finance de bout en bout : conformité fiscale, trésorerie, reporting propriétaires. Elle transforme la réglementation indonésienne en chiffres clairs, pour que vous suiviez le portefeuille, pas la paperasse.

Amar

Amar

Responsable des opérations

Il fait tourner les villas au quotidien, après être passé par le contenu, l'expérience client et la coordination. Équipe, maintenance, service : il tient le standard sur place, à chaque séjour.

Betty

Betty

RH & expérience des équipes

Elle prend soin des personnes dont dépendent les bâtiments : recrutement, contrats, formation, bien-être. Une équipe fidèle et motivée, c'est ce qui stabilise le service et fidélise les clients.

Lystia

Lystia

Achats & opérations

Du linge de maison aux matériaux de chantier, elle achète pour l'exploitation comme pour le développement. Elle négocie, suit les stocks et cadence les livraisons, pour que rien ne manque et rien ne se gaspille.

Sheva

Sheva

Responsable contenu

Elle capte des moments vrais, dans les villas et à Bali, pour construire la confiance avant même l'arrivée : tournages, scripts, légendes, campagnes.

Ketut

Ketut

Gouvernante générale & service de majordome

Ibu Ketut dirige les équipes d'étage et le service de majordome des résidences. Chambres, entretien quotidien, petit-déjeuner : les clients se souviennent de sa chaleur longtemps après leur départ, les propriétaires font confiance à sa constance.

+ dix-sept personnes en équipe élargie, et un cercle de confiance à Bali : architectes, constructeurs, artisans, partenaires fiscaux et de conformité. Nous les mobilisons quand le projet en a besoin, pas avant.

field notes · par françois 2026 jul 07market intelligence

Est-il encore intéressant d'investir dans des villas à Bali en 2026 ?

Oui, mais pas de manière passive. La demande est réelle, l'offre a progressé plus vite que la capacité à tenir les prix, et le risque de conformité n'est plus théorique.

 2026 apr 12compliance

Ce que PP 28/2025 signifie vraiment pour les propriétaires de villas

Le règlement que tout le monde transfère sans le lire. Nous l'avons lu. Voici ce qui change pour l'exploitant, et ce qui ne change pas.

 2026 feb 04field report

Construire Harmonie : ce que nous referions, et ce que nous changerions

Quinze mois de chantier, ouverture été 2024. Ce que nous referions, le choix d'entreprise que nous ne referions pas, et ce qui a changé sur chaque mandat depuis.

 2025 dec 09market intelligence

Le problème des plus de 80 000 annonces : pourquoi le marché des villas à Bali devient un marché d'opérateurs

AirDNA compte plus de quatre-vingt mille annonces actives de location courte durée sur les grandes plateformes, à environ 47% d'occupation moyenne. L'offre ne fait plus la différence. La conformité, la discipline de design et les standards d'exploitation, oui.

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l'heure dorée à harmonie · l'arrivée
le dernier argument
Chaque lieu de cette page existe. Développé et supervisé par cet atelier, exploité par ce même atelier.
Jusqu'à ce qu'il ne reste plus qu'à arriver.

Parler à François

la première conversation

Apportez le terrain, le chiffre, ou simplement l'ambition.

Quarante-cinq minutes avec François. Sous une semaine, une page en réponse : oui, non, ou pas encore, calculs à l'appui. Si le projet est sérieux, nous ouvrons le modèle Harmonie au niveau nécessaire pour éprouver la thèse.

Aucune brochure requise, et une première réponse généralement sous vingt-quatre heures. Parfois la réponse est non. C'est la chose la plus utile qu'on puisse vous dire.

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hello@beemyguest.aiJl. Raya Semer no. 12, Kerobokan Kelod, Bali 80361